Cuando se adquiere una nueva vivienda con financiación y posteriormente se transmite la vivienda habitual, no afecta al derecho a la exención por reinversión la forma u orden en que el contribuyente abone los costes de adquisición de la nueva vivienda; siempre que la reinversión se realice en su totalidad y en el plazo de los dos años legalmente establecido.
Reinversión en vivienda habitual: prelación en la amortización de préstamos
Un contribuyente planea la adquisición de una nueva vivienda habitual, la cual financiaría mediante dos préstamos, uno hipotecario y otro particular. La totalidad de ambos préstamos se destinaría a la adquisición.
Posteriormente procederá a la transmisión de su vivienda habitual actual, reinvirtiendo el total del importe obtenido en la amortización de ambos préstamos. En la cancelación daría prioridad al préstamo privado sobre el hipotecario.
Planteados los hechos, eleva consulta ante la Dirección General de Tributos (DGT) sobre la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual. La DGT, tras analizar la normativa aplicable, expone que no se exige ningún orden de prelación de pagos en relación con las cuantías que debe satisfacer el contribuyente para cubrir los costes de adquisición de la nueva vivienda habitual.
Para poder acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual la normativa solo exige que la reinversión se efectúe en su totalidad y antes de que finalice el plazo de los dos años posteriores a la transmisión de la precedente vivienda habitual.
Y concluye que la cancelación del préstamo familiar con carácter previo al préstamo hipotecario, así como la realización de otros desembolsos necesarios, no perjudica el derecho a acogerse a la exención por reinversión.
Plazo para la reinversión en vivienda habitual e información a la administración tributaria
La reinversión del importe obtenido en la transmisión debe efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un plazo no superior a 2 años, contados a partir de la fecha de la transmisión, cualesquiera que sean los plazos o modalidades de pago que se estipulen. El tiempo se computa de fecha a fecha.
También es posible adquirir primero la nueva vivienda habitual y después, en los 2 años siguientes a la fecha de la compra, transmitir la anterior vivienda, siempre que la cantidad percibida por ésta se destine a satisfacer el precio de aquella.
Cuando la venta se hubiese realizado a plazos o con precio aplazado, se entienden cumplidos los requisitos temporales, si el importe de los plazos se destina al pago del bien adquirido, dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Por otro lado, si la reinversión no se realiza en el mismo año de la transmisión, hay que facilitar información a la Administración tributaria. Así, en estos casos es obligatorio hacer constar en la declaración del impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia, la intención de reinvertir, en las condiciones y plazos exigidos, la cuantía de la transmisión.
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