Cómo alquilar un piso turístico y tributar a Hacienda correctamente, para evitar sustos 

2018-11-12T09:46:12+00:0005/11/2018|

Alquiler de un piso turísitco

Tanto si tienes una vivienda a la que apenas das uso, como si acabas de adquirir un inmueble como inversión futura, es muy probable que hayas valorado seriamente la posibilidad de alquilar esta vivienda como piso turístico.

Alquilar un piso turístico se muestra como una interesante fuente de ingresos para los propietarios, así como una opción que permite alquilar un alojamiento a un precio muy económico a los huéspedes. Factores que han hecho que en los últimos años se haya vivido una tremenda proliferación en nuestro país respecto a los alquileres de pisos turísticos.

Pero hay que tener en cuenta que al alquilar un piso turístico se deben cumplir con una serie de obligaciones fiscales con la Agencia Tributaria, ya que las rentas derivadas del alquiler de apartamentos o viviendas turísticas están sometidas a tributación en el IRPF de los propietarios.

De modo que si tienes una vivienda que estás pensando en alquilar como alojamiento vacacional, y no quieres tener ningún problema con Hacienda, toma nota porque a continuación en AYCE Laborytax te vamos a contar cómo alquilar un apartamento turístico de manera legal y evitar sanciones de la Agencia Tributaria.

Declaración informativa a través del Modelo 179

Si alquilas un apartamento turístico a través de un intermediario, serán estas plataformas de alquiler turístico de viviendas, las que deban presentar en Hacienda el modelo 179. Este modelo consiste en la declaración informativa trimestral sobre la cesión del uso de viviendas con fines turísticos, a través de la cual, la Agencia Tributaria puede acceder a datos tan importantes como:

  • Identificación del propietario de la vivienda.
  • Identificación de la vivienda con especificación de la referencia catastral, si estuviera asignada.
  • Número de días de disfrute del inmueble con fines turísticos.
  • Importe percibido.
  • Número de contrato en virtud del cual el declarante intermedia en la cesión de uso de la vivienda.
  • Fecha de intermediación de la operación.
  • Identificación del medio de pago utilizado.

¿Qué impuestos hay que pagar al alquilar un piso turístico?

Tributación piso de alquiler turístico

Al alquilar una vivienda turística estarás obligado a tributar los correspondientes impuestos por los beneficios obtenidos, de la misma forma que lo harías con un alquiler convencional.

De no hacerlo, es muy probable que recibas una carta de Hacienda invitándote a regularizar tu situación tributaria, teniendo que presentar las declaraciones omitidas de los ejercicios correspondientes a través de una declaración complementaria.

Una vez recibida la carta, da comienzo un procedimiento de gestión tributaria de control. La Agencia Tributaria da un plazo de 10 días hábiles para contestar a este requerimiento y, en caso de no hacerlo, sería considerado como una infracción tributaria grave y sancionable con una multa pecuniaria, que correspondería al 50% del 100% de las cantidades no declaradas, más intereses de demora.

Si no declaras los ingresos percibidos por el arrendamiento de vivienda, podrías enfrentarte a una multa proporcional del 50% al 100% de las cantidades no declaradas.

Además, según la Ley de Arrendamientos Urbanos de cada Comunidad Autónoma, podría ser obligatorio darse de alta como empresa o trabajador autónomo, e inscribir la vivienda en el registro de viviendas turísticas.

Te recomendamos que antes de alquilar un apartamento turístico, te informes debidamente sobre la normativa de tu Comunidad Autónoma, para así tenerlo todo claro y evitar posibles sanciones.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Al poner tu vivienda en alquiler, habrá que diferenciar entre si ofreces a los huéspedes servicios de hostelería, o no.

Aquellas viviendas en las que los propietarios no ofrecen servicios de hostelería (limpieza, comida, cambio de toallas, etc.), estarán libres de tributar IVA. En el caso de que se ofrezcan este tipo de servicios, durante la estancia de los huéspedes, el propietario sí que deberá emitir facturas con un 10% de IVA.

Y si durante tu alquiler ofrecieses diferentes servicios a los huéspedes, podría ser necesario que tuvieses que cargar diferentes tipos de IVA.

Si tienes cualquier duda al respecto, puedes consultar con nuestro equipo de asesores fiscales de AYCE Laborytax, y te ofrecerán toda la información que necesitas saber.

Impuesto sobre la Renta (IRPF)

Al alquilar tu vivienda, deberás declarar el correspondiente IRPF en dos periodos claramente diferenciados en el mismo año fiscal:

  • Vivienda alquilada: tendrás que declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de la vivienda, pudiendo deducirte todos aquellos gastos que hayan sido necesarios para el alquiler, en proporción a los días alquilados.
  • Vivienda libre: por otro lado tendrás que declarar el periodo en que la vivienda ha estado libre y a disposición de los propietarios.

Para calcular el IRPF que tendrás que declarar, hay que restar la parte proporcional de los gastos necesarios para el alquiler, de los ingresos obtenidos. Ten en cuenta que únicamente podrás deducir una parte proporcional de los gastos, por el tiempo que la vivienda ha estado alquilada.

Al rendimiento neto resultante de estas operaciones no le resulta aplicable la reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF para los arrendamientos destinados a vivienda habitual, al tratarse de un arrendamiento de carácter temporal.

Gastos deducibles

Debes tener en cuenta que al alquilar una vivienda vacacional, podrás deducirte todos aquellos gastos que hayas soportado, como pueden ser los gastos por la limpieza del inmueble, de lavandería, reparaciones, IBI, intereses de la hipoteca, tasa de basura, gastos de comunidad, seguros que cubran la vivienda, sustitución de elementos, obras o reformas, agua, luz, Internet, etc.

Normativa de la Comunidad Autónoma

Más allá de cumplir con las correspondientes obligaciones con la Agencia Tributaria, antes de poner tu vivienda en alquiler, es importante que consultes qué dice la Normativa de tu Comunidad Autónoma al respecto, ya que en la gran mayoría de casos, podría ser necesario obtener algún tipo de licencia o permiso para poder alquilar la vivienda legalmente.

En la Comunidad Valenciana y en Aragón, se puede alquilar una vivienda vacacional sin ningún problema, siempre y cuando esté registrada. En Cataluña ocurre lo mismo, el problema estaría en Barcelona, ya que la Ciudad Condal no concede licencias para alquileres vacacionales desde 2014.

Por otro lado, en Baleares el alquiler de viviendas vacacionales en Comunidades de Vecinos no está permitido. La única opción es que se trate de una vivienda aislada, como un chalet  o una villa.

En las Islas Canarias, este tipo de alquileres no pueden estar situados en zonas turísticas, con el objetivo de preservar el negocio de la hostelería. Mientras que en Madrid, el alquiler vacacional está regulado, siempre y cuando la vivienda no se alquile por menos de 5 días.

Consejos para alquilar un piso vacacional

Piso de alquiler turístico

Si finalmente vas a alquilar tu vivienda como alquiler turístico, más allá de repasar la normativa correspondiente a tu Comunidad Autónoma, y de cumplir con las correspondientes obligaciones fiscales, hay una serie de aspectos que te ayudarán a tenerlo todo en orden y no sufrir ningún tipo de problema al respecto.

En caso de que tu vivienda esté hipotecada, te recomendamos que revises exhaustivamente las condiciones del contrato hipotecario, ya que hay ocasiones en las que las entidades bancarias no permiten alquilar la vivienda.

También es importante que si te encuentras de alquiler en una vivienda, no realquiles habitaciones, ya que se trata de una técnica completamente ilegal que podría conllevar fuertes sanciones económicas.

Conclusión

Al alquilar una vivienda como apartamento vacacional, debes tener claro que tendrás que tributar tus ganancias como rendimiento de capital inmobiliario, ya que de lo contrario, podrías enfrentarte a fuertes sanciones de entre el 50% y el 100% de las cantidades declaradas.

Además, deberás comprobar si la correspondiente normativa de tu Comunidad Autónoma te permite llevar a cabo el alquiler del inmueble.

En cualquier caso, si optas por poner una vivienda en alquiler, lo más recomendable es que cuentes con asesoramiento fiscal profesional, para así asegurarte tenerlo todo atado, y poder solucionar cualquier tipo de duda que te pueda surgir al respecto. Contácta con nuestros asesores de AYCE Laborytax, y te ayudaremos.

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