Transformación material de terrenos: calificación de estos a efectos del IVA

2018-08-30T11:51:42+00:0007/08/2018|

El momento en el que se produce la entrega de terrenos afectos a la actividad empresarial o profesional, es determinante para establecer la sujeción y, en su caso, la exención de la operación al IVA.

Exenciones inmobiliarias: IVA

Pongámonos en situación:

Una entidad va a adquirir a otros empresarios una serie de fincas que forman parte de la unidad de ejecución única de un Plan Parcial, cuyo sistema de ejecución es el de cooperación.

Las obras de urbanización van a ser desarrolladas en dos etapas independientes y consecutivas. La ejecución material de las obras ha dado comienzo en la primera de las etapas, pero no comenzará en la segunda hasta que no finalice la transformación física del suelo o se cumplan una serie de condiciones.

Ante la duda de si esta operación debe tributar por IVA o por ITP se eleva consulta a la Dirección General de Tributos (DGT) quien establece que:

  1. ​Los propietarios de las parcelas de terreno objeto de transmisión son empresarios o profesionales a efectos del IVA, por lo que la transmisión de las mismas estará sujeta a dicho impuesto.
  2. Es importante determinar el momentode la entrega de los terrenos afectos a la actividad empresarial o profesional del transmitente, ya que de ello dependerá el distinto tratamiento a efectos del IVA.

De esta manera:

a) Si tiene lugar antes del inicio de la urbanizaciónde los terrenos, en la medida en que éstos tienen naturaleza rústica, ya sea porque se trata de terrenos no urbanizables o bien, siendo terrenos susceptibles de transformación urbanística, no se ha iniciado todavía la correspondiente actuación de urbanización, estará exenta del IVA.

Tal y como ha manifestado el Tribunal Supremo, la condición de terreno en curso de urbanización solamente se atribuye a aquel respecto del que se han iniciado operaciones materiales de transformación física del mismo (TS 11-10-04; 8-11-04).

Por su parte, siguiendo el criterio reiterado por la propia DGT, en tanto la transmisión del terreno se realice sin haber satisfecho el transmitente costes de urbanización, esto es, costes dirigidos a la transformación material del terreno, haciéndose cargo el adquirente de todos esos costes, o no se hayan iniciado efectivamente tales obras de urbanización; no cabe considerar que el terreno se encuentra en curso de urbanización a efectos de aplicar la exclusión de la exención prevista en la normativa del impuesto (LIVA art.20.uno.20º).

b) Si tiene lugar una vez que ya se ha iniciado el proceso urbanizador, o cuando esté ya finalizado, teniendo por tanto, los terrenos transmitidos la condición de en curso de urbanización o de urbanizados, pero sin que hayan adquirido aún la condición de edificables ni de solares, estará sujeta y no exenta del IVA.

c) Si la entrega tiene por objeto solares o terrenos edificables, su entrega estará sujeta y no exenta del IVA.

d) Si el terreno, cualquiera que fuese su calificación, se destina a parques y jardines públicoso a superficies viales de uso público, su entrega estará sujeta pero exenta del IVA.

A la vista de lo anterior, la Dirección General de Tributos concluye que en este caso, tratándose de fases independientes, en el momento de la transmisión respecto de la primera fase las obras de urbanización ya se habían iniciado, en cuyo caso no cabe la exención del IVA. Sin embargo, en relación con la segunda fase, al no haberse comenzado la transformación material de los terrenos, estos no tienen la consideración de terrenos urbanizados ni en curso de urbanización, así como tampoco de terrenos edificables. Por tanto, su transmisión está sujeta pero exenta del IVA, sin perjuicio de la tributación que proceda por la modalidad TPO del ITP y AJD.

Todo lo anterior debe entenderse sin perjuicio de la posibilidad de renunciar a la aplicación de la referida exención, tal y como recoge la normativa del impuesto (LIVA art.20.dos).

Sistemas de urbanización: concepto de urbanizador

Están sujetas y no exentas las entregas de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, con independencia de que dichas entregas sean realizadas o no por el promotor de su urbanización (DGT CV 20-2-15; CV 8-7-15). Antes de esta fecha se exigía que el transmitente fuera también el promotor de la urbanización de los terrenos.

Dado que la exención no se aplica a las entregas de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, hay que concretar varios conceptos sobre quién tiene la consideración de urbanizador a efectos de la LIVA, y los sistemas de urbanización que se emplean habitualmente, lo que exige distinguir:

  • ​En elsistema de compensación es urbanizador la propia junta de compensación si los propietarios de los terrenos transmiten a esta su propiedad, o los mismos propietarios, en el caso de que no transmitan a la junta la propiedad de los terrenos, actuando esta como «fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre los mismos».
  • En el sistema de cooperación, en el que los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y la Administración ejecuta las obras de urbanización con cargo a los mismos, también los propietarios de los terrenos adquieren la condición de promotores de la urbanización.
  • En el sistema de expropiación, la Administración adquiere los terrenos con la intención de urbanizarlos directamente o a través de una entidad concesionaria, por lo que corresponde al ente público actuante la condición de promotor de la urbanización a efectos del IVA.

Renuncia a las exenciones inmobiliarias: cláusula fiscal a introducir en la escritura

Nota preliminar:

Las exenciones relativas a los terrenos no edificablessegundas y ulteriores entregas de edificaciones pueden ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo.

La renuncia es posible cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción.

La renuncia debe comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los bienes. Se practica por cada operación. El adquirente debe justificar mediante una declaración suscrita por él, su condición de sujeto pasivo, con derecho a deducción total o parcial del IVA soportado por las adquisiciones de los correspondientes bienes inmuebles o, en otro caso, que el destino previsible para el que vayan a ser utilizados los bienes adquiridos le habilita para el ejercicio del derecho a la deducción, total o parcialmente.

Cláusula escritura:

Toda vez que la transmisión del inmueble identificado en el Expositivo “número del expositivo” de la presente escritura es una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, el transmitente manifiesta en el presente acto renunciar a la exención regulada en el número – 20º- 22º del artículo 20. Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, sirviendo el presente documento tanto como comunicación fehaciente al adquirente de dicha renuncia, como de declaración por la que este hace constar su condición de sujeto pasivo del citado tributo con derecho a la deducción total del impuesto soportado por la adquisición del referido inmueble, a que se refiere el artículo 8 del Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre, que aprueba el Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido.


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