No queda sujeta al IVA la escisión de la actividad de arrendamiento de viviendas a una sociedad nueva, siempre que constituyan una unidad económica autónoma en el transmitente, capaz de desarrollar una actividad empresarial.

Operaciones de escisión: IVA

Un contribuyente va a realizar una escisión por la que traspasa su actividad de arrendamiento de viviendas y locales a dos sociedades de nueva creación.

Ante esta nueva situación le surgen varias dudas:

Si estas operaciones quedan sujetas al IVA; y
Si puede seguir aplicando el tipo impositivo reducido del 4%, que ha venido aplicando como sociedad dedicada a arrendamiento de viviendas, en las sociedades de nueva creación.

Por ello, el contribuyente traslada su consulta a la Dirección General de Tributos, que establece lo siguiente:

En relación con la sujeción al IVA:

Con independencia del destinatario, la transmisión queda no sujeta al IVA si se acompaña de la necesaria estructura organizativa de factores producción. Es decir, siempre que constituyan o sean capaces de constituir una unidad económica autónoma en el transmitente, capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios, con independencia del régimen fiscal que a esa transmisión le resulte de aplicación en el ámbito de otros impuestos.

En otro caso, la transmisión está sujeta al IVA, debiendo tributar cada elemento independientemente según las normas que le sean aplicables. No obstante, la transmisión de los inmuebles que constituyen viviendas, tal y como ocurre en este caso, están sujetas y exentas del IVA cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación (LIVA art.20.uno. 22º).

En relación a la aplicación del tipo impositivo del 4%:

La aplicación del gravamen del 4% a la adquisición de viviendas por entidades dedicadas al arrendamiento requiere dos condiciones:

que la entidad adquirente aplique el régimen especial del IS de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas; y
que a las rentas derivadas del posterior arrendamiento de la vivienda adquirida les sea aplicable la bonificación en la cuota íntegra del 85% (LIS art.49).

Así, puede suceder que se produzca una operación de escisión de un conjunto de viviendas junto con sus medios materiales a favor de:

a) Una entidad que aplica el régimen especial de arrendamiento de viviendas. En este caso, procede la aplicación del tipo impositivo del 4% siempre que la entidad adquirente de las viviendas tenga la intención, confirmada por elementos objetivos que deben concurrir a la fecha de la adquisición, de dedicar los inmuebles que adquiera en el año siguiente al arrendamiento y vaya a tener derecho a la bonificación del 85% respecto de las rentas que vaya percibir del referido arrendamiento.
b) SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria). En este caso, de mantenerse arrendadas las viviendas en la entidad destinataria de la escisión, por un plazo de tres años computado desde la fecha en que tales viviendas fueron arrendadas por primera vez por la sociedad transmitente que aplicaba el régimen especial de arrendamiento de viviendas del IS, y siempre que las rentas derivadas de dicho arrendamiento lleguen a tener derecho a la bonificación del 85%, no procede la rectificación del tipo impositivo del 4% aplicado en la adquisición de las viviendas.

Transmisión de negocio en marcha: IVA

No está sujeta al IVA la transmisión de un conjunto de elementos corporales y, en su caso, incorporales que, formando parte del patrimonio empresarial o profesional del sujeto pasivo, constituyan una unidad económica autónoma para el transmitente capaz de desarrollar una actividad económica por sus propios medios. No comprende la mera cesión de bienes.

Aunque son operaciones empresariales, la Ley las excluye de gravamen por razones de simplificación (la transmisión puede comprender numerosos bienes y servicios, a los que debería aplicarse separadamente su propia tributación), y por razones económicas (evitar el traslado al adquirente de una carga fiscal excesiva que podría tardar en recuperar).

Para la jurisprudencia comunitaria, la no sujeción (que denomina en sus resoluciones «la no entrega») no se produce cuando se trata de una mera cesión de bienes, sino cuando comprende un conjunto de bienes suficiente para que el cesionario pueda continuar de manera duradera una actividad económica (TJUE 10-11-11, C-444/10, en el mismo sentido TEAC, 21-3-18); por su parte, para el Tribunal Supremo lo decisivo es que se transmitan los elementos «precisos» para desarrollar una actividad económica bajo la titularidad y organización del adquirente (TS 28-11-13).

Se comprenden en la no sujeción la transmisión total del patrimonio a un solo adquirente y las transmisiones parciales a varios adquirentes, siempre que cada transmisión constituya una unidad económica autónoma, salvo que la transmisión se realice a los solos efectos de la liquidación del patrimonio (TJUE 27-11-03, asunto Zita Modes Sàrl C-497/01).

Se abarcan en el supuesto todos los procesos de fusión por absorción, escisión de empresas y aportaciones no dinerarias de ramas de actividad. La no sujeción se produce con independencia del régimen fiscal que corresponda a las transmisiones en el ámbito de otros tributos (régimen especial en el Impuesto de Sociedades, aplicación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas –TPO-).

Se prevé, asimismo, que:

a los efectos de la no sujeción es irrelevante que el adquirente continúe o no la misma actividad del transmitente, siempre que se acredite por el adquirente la intención de mantener los activos adquiridos afectos al desarrollo de una actividad;
los bienes que, posteriormente, sean objeto de desafección de la actividad quedarán sujetos al IVA.

La normativa no concreta nada sobre el plazo mínimo que los bienes deberán estar afectos a la actividad sin perder el beneficio de la no sujeción, por lo que han de aplicarse criterios lógicos que permitan acreditar la intención del adquirente de mantener la afectación durante un plazo razonable.

Los inmuebles incluidos en la transmisión global del patrimonio no sujeta al IVA quedan gravados por TPO (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas) en cuanto la operación se ajuste al hecho imponible de este tributo.

Quedan excluidas de la no sujeción las siguientes transmisiones:

a) Las que constituyan una mera cesión de bienes o de derechos.
b) Las realizadas por quienes solo tengan la condición de empresarios por realizar entregas o servicios que supongan la explotación de un bien con ánimo de obtener ingresos continuados en el tiempo (en particular, los arrendadores de bienes, IVA art.5.uno.c), cuando dichas transmisiones tengan por objeto la mera cesión de bienes.
c) Las efectuadas por quienes solo tengan la condición de empresarios por realizar ocasionalmente las operaciones de urbanización de terrenos, o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas a su venta o cesión por cualquier título (LIVA art.5.uno.d).

Si tienes cualquier duda o necesitas cualquier aclaración, puedes ponerte en contacto con nuestros asesores para que te ayudemos a resolverla.