Una persona que subarrienda inmuebles a particulares con fines turísticos, que resultan exentos de IVA, no está obligada a emitir factura por ese subarrendamiento; siempre y cuando no se comprometa a la prestación de otros servicios complementarios propios de la industria hotelera.

Actividades relacionadas con el alquiler turístico: obligaciones de facturación

Una persona física desarrolla actividades relacionadas con el alquiler turístico de inmuebles, y por un lado actúa como intermediaria entre los propietarios y las plataformas anunciadoras de internet, actividad por la que recibe una comisión. Y por otro lado, arrienda viviendas, que posteriormente subarrienda con fines turísticos.

En relación con las obligaciones de facturación, la Dirección General de Tributos recuerda que los empresarios o profesionales están obligados a expedir factura y copia por las entregas de bienes y prestaciones de servicios que realicen en el desarrollo de su actividad, incluidas las no sujetas y las sujetas pero exentas de IVA, en los términos establecidos en el Reglamento Fac. y sin más excepciones que las previstas en él.

En este sentido, no existe obligación de expedir factura por las operaciones interiores exentas de IVA establecidas en la normativa del IVA (LIVA art.20), salvo las siguientes:

las relativas a los servicios médicos y sanitarios, con excepción de la exención relativa a las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizados por la Seguridad Social;
las entregas de terrenos y edificaciones;
las entregas de bienes utilizados para realizar operaciones exentas;
las entregas de bienes cuya adquisición, afectación o importación o la de sus elementos componentes haya determinado la exclusión total del derecho a deducir en favor del transmitente; y
las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas por partidos políticos para financiar su actividad.

Por tanto, la persona física no está obligada a expedir factura por los subarrendamientos que realiza a particulares y que resultan exentos de IVA por tratarse de arrendamientos que tengan la consideración de servicios (LIVA art.20.Uno.23º), pero sí por la actividad de intermediación, que no resulta exenta de este impuesto.

Obligados a expedir factura

A efectos del IVA, los empresarios o profesionales están obligados a expedir factura y copia de esta por las entregas de bienes y prestaciones de servicios que realicen en el desarrollo de su actividad, incluso si están no sujetas o exentas del impuesto, sin más excepciones que las previstas en la LIVA. Esta obligación incumbe asimismo a los empresarios o profesionales acogidos a los regímenes especiales del IVA.

También debe expedirse factura y copia de esta por los pagos recibidos con anterioridad a la realización de las entregas de bienes o prestaciones de servicios por las que deba asimismo cumplirse esta obligación conforme a lo expuesto anteriormente, a excepción de las entregas intracomunitarias exentas (LIVA art.25).

Los contribuyentes del IRPF están obligados a expedir factura y copia cuando obtienen rendimientos de actividades económicas y están acogidos al método de estimación directa en el IRPF, con independencia del régimen al que estén acogidos en el IVA, o al método de estimación objetiva cuando determinan su rendimiento neto en función del volumen de ingresos. Respecto a los destinatarios de una operación acogida al REAGP, cumplen con estas obligaciones mediante la expedición de un recibo (Rgto Fac art.26).

Arrendamiento con servicios incluidos

Si vas a adquirir un apartamento para ofrecerlo en alquiler (o a reformar uno que ya tienes, con el mismo objetivo). ¿Sabes que puedes recuperar todo el IVA soportado si no se limita a efectuar un simple alquiler de vivienda?

Alquiler vacacional

Vas a adquirir un apartamento en la costa por muy buen precio y piensas ofrecerlo en alquiler.

Si lo alquilas amueblado y, además, prestas algún servicio accesorio similar a los que se prestan en los hoteles (desayuno, limpieza, lavado de ropa, etc.), podrás recuperar el IVA que soportes (tanto el derivado de la adquisición del apartamento como el derivado de la adquisición de muebles y electrodomésticos).

Si alquilas el apartamento sin más, no tendrás que repercutir el IVA (el arrendamiento de viviendas está exento), de modo que no podrás deducir el IVA soportado.

En cambio, si junto con el alquiler, prestas alguno de los servicios indicados (prestación que puedes subcontratar a una empresa externa), deberás repercutir por el alquiler el tipo reducido del IVA. ¡Y al repercutir IVA, también podrá deducir todo el IVA que soporte!

Ventajas e inconvenientes

El ahorro será muy importante (sobre todo, si compras el apartamento nuevo y pagas IVA, o si, siendo ya de propiedad, realizas reformas de importancia). No obstante, ten en cuenta algunos inconvenientes:

El arrendamiento resultará más caro para los inquilinos (por el IVA repercutido).
Los servicios de limpieza y de cambio de ropa deben prestarse al menos de forma semanal. (La limpieza y el cambio de ropa prestados a la entrada y a la salida del período contratado por cada arrendatario no serían suficientes para considerar que se están ofreciendo servicios de hostelería).
Para que la deducción del IVA soportado en la adquisición del apartamento sea definitiva, deberás mantener el inmueble en esta situación (es decir, arrendado u ofrecido en arrendamiento con servicio de limpieza incluido) durante un plazo de diez años. Si antes de dicho plazo lo alquilas como vivienda –sin repercutir IVA–, deberás devolver parte del IVA deducido en la adquisición.
Deberás poder demostrar que, durante los meses en los que el apartamento no esté alquilado, está ofrecido en alquiler (con anuncios en prensa por ejemplo). En definitiva, no debe haber ningún indicio de que estás ocupando el apartamento a título particular.

Formalidades

Los rendimientos obtenidos ya no serán de alquiler, sino de actividades económicas. El coste en el IRPF será similar, pero deberás cumplir algunas formalidades como:

Presentar una declaración censal (modelo 036) dando de alta en el epígrafe 685 («Alojamientos turísticos extrahoteleros«).
Deberás presentar trimestralmente las declaraciones de IVA y de pagos a cuenta del IRPF.
Si los rendimientos son importantes (superiores al salario mínimo interprofesional anual) y habituales, deberás darte de alta en el régimen de autónomos.

Aunque estos requisitos pueden frenar esta operativa, si alquilas un único apartamento, la oferta de servicios hoteleros puede ser muy interesante para inversores que tengan o adquieran varios inmuebles y los ofrezcan para residencia vacacional.

Si el arrendamiento va acompañado de un servicio accesorio de limpieza y cambio de ropa podrás deducir el IVA que soporte en la adquisición del inmueble, así como de los bienes y servicios necesarios para desarrollar el alquiler.

Si tienes cualquier duda respecto a cómo actuar ante este tipo alquileres, puedes ponerte en contacto con nosotros y nuestro equipo de asesores se encargará de ayudarte.