Los arrendamientos de viviendas con fines turísticos, en los que no se presten servicios propios de la industria hotelera, se encuentran sujetos y exentos del IVA.
Arrendamientos
El propietario de una vivienda quiere arrendarla con fines turísticos, por periodos cortos de tiempo, a través de Internet. Ofrece, exclusivamente, servicios de limpieza y cambio de ropa a la entrada y a la salida de los arrendatarios. Y además, no tiene contratado a ningún empleado para la gestión de dicho alquiler.
Ante la duda de cómo debe tributar en el IVA el servicio de arrendamiento prestado, se eleva una consulta a la Dirección General de Tributos, quien establece lo siguiente:
1- El arrendador de un bientiene, en todo caso, la consideración de empresario o profesional a efectos del IVA, y el citado arrendamiento está sujeto al Impuesto cuando se entienda realizado en el territorio de aplicación del Impuesto.
2- Están exentosdel IVA los arrendamientos que tengan la consideración de servicios (prestaciones de servicios) y que tengan por objeto los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas. La exención se extiende a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquellos.
La exención no comprende los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.
Por tanto, el arrendamiento de un inmueble para su uso exclusivo como vivienda, está sujeto y exento del IVA, siempre y cuando no se trate de alguno de los supuestos excluidos de la exención.
3 – En cuanto a la prestación de servicios complementarios propios de la industria hotelera, se trata de servicios que constituyen un complemento normal del servicio de hospedaje prestado a los clientes. El servicio prestado, va más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo.
- a) Se consideranservicios complementarios, los de limpieza y cambio de ropa prestados con periodicidad semanal en el apartamento.
- b) No se consideranservicios complementarios, los servicios de:
- limpieza y cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario;
- limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles);
- asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
A la vista de lo anterior, la Dirección General de Tributos concluye recordando que: los servicios que se prestan en el arrendamiento, no son propios de la industria hotelera, y en consecuencia, los arrendamientos que el propietario realice en las condiciones señaladas se encuentran sujetos y exentos del IVA.
Arrendamientos exentos de IVA
Están exentos los arrendamientos que tengan la consideración de servicios (prestaciones de servicios) y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute (usufructo, uso y habitación, servidumbres, enfiteusis y censos), que tengan por objeto:
a) Terrenos, incluidas las construcciones agrarias usadas para la explotación de una finca rústica. Se exceptúan las construcciones dedicadas a ganadería independiente.
b) Edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios, y los muebles, arrendados conjuntamente con aquellos. La exención se extiende a los edificios o parte de los mismos destinados a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas en el Impuesto de Sociedades, con sus garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquellos.
La exención no comprende los siguientes arrendamientos:
a) De terrenos para estacionamiento de vehículos; para depósito o almacenaje, o para instalar en ellos elementos de una actividad empresarial; para exposiciones o publicidad.
b) De terrenos o viviendas con opción de compra, cuya entrega estuviese sujeta y no exenta.
c) De apartamentos o viviendas amuebladoscuando el arrendador se obligue a la prestación de servicios complementarios propios de hostelería (restaurante, limpieza, lavado de ropa, etc.).
d) De edificios o partes de los mismos para ser subarrendados, salvo aquellos que sean destinados a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial del Impuesto de Sociedades de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.
e) De edificios o partes de los mismos asimilados a viviendasde acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos (estos arrendamientos asimilados a viviendas no existen en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos).
f) La constitución o transmisión de derechos reales de goce o disfrute sobre los bienes citados en los puntos a, b y c anteriores y del derecho real de superficie.
Alquiler para turistas
Si eres propietario de una vivienda situada en una zona turística y vas a alquilarla a través de una página web especializada. Debes ver primero cómo tributan en el IVA este tipo de arrendamientos.
Una de las formas más rápidas para conseguir inquilinos para viviendas situadas en zonas turísticas es utilizar alguna plataforma digital especializada. Pero ¡ojo! Debes verificar las condiciones que presta el servicio, ya que esto afecta al IVA aplicable al alquiler.
Diferentes supuestos
1 – Intermediación
Si la web que vas a utilizar se limita a poner en contacto a inquilinos y a propietarios, siendo usted el que figurará en todo momento como arrendador ante el inquilino, no existirán diferencias respecto a un alquiler «tradicional».
Dado que estarás arrendando una vivienda a un particular, el alquiler estará exento de IVA y no deberás repercutir dicho impuesto.
2 – Subarrendamiento
Si de las condiciones del servicio se desprende que la plataforma es la que realmente arrienda la vivienda y después la cede a los inquilinos, esa cesión posterior será un subarrendamiento.
Dado que el arrendatario (la plataforma) estará destinando el inmueble a un uso distinto al de vivienda, ya no será aplicable la exención en el IVA: deberás darte de alta en Hacienda en el epígrafe 861 («Alquiler de viviendas») y emitir facturas a cargo de la plataforma, repercutiendo un IVA del 21%.
En cualquier caso, debes estar atento a cómo está redactado el contrato, ya que pueden darse situaciones confusas:
- El IVA al 21% solo se aplica si quien figura como arrendataria es la propia plataforma.
- Pero si ésta se limita a intermediar en el pago –descontando una parte del precio como comisión–, no habrá subarrendamiento (frente al usuario final el arrendador seguirás siendo tú). En ese caso, por tanto, no deberás repercutir IVA ni darte de alta en Hacienda.
Alquiler con servicios
IVA al 10% >> Debes tener en cuenta también si, además de alquilar la vivienda, vas a prestar algún servicio que podría calificarse como «de hostelería» (sería el caso, por ejemplo, de los cambios periódicos de la ropa de cama o de baño, o si ofreces un servicio de desayuno o cena).
En ese caso:
- Estarás obligado a repercutir un IVA del 10% por el alquiler (IVA aplicable a los servicios de hostelería). Además, deberás darse de alta en Hacienda en el epígrafe 685 («Alojamientos turísticos extrahoteleros»).
- Pero si los servicios «de hostelería» los presta la plataforma, el tratamiento será el indicado más arriba: dado que en este caso la plataforma será la arrendataria, deberás repercutir IVA al 21% (ya que los servicios de hostelería a favor del inquilino no los estarás prestando de manera directa tú).
No son servicios hoteleros>> A estos efectos, no son considerados como de hostelería (y, por tanto, no obligan a repercutir IVA) los siguientes servicios:
- Los servicios de limpieza del apartamento y de cambio de ropa prestados a la entrada y a la salida de cada período de alquiler.
- Los servicios de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) en que esté situada la vivienda.
- Los servicios de asistencia y mantenimiento que deba prestar en caso de eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería o electrodomésticos.
Si arriendas la vivienda a través de una página web, verifica bien las condiciones de dicho servicio. Y ten en cuenta que si es la plataforma la que figura como arrendataria, y no los inquilinos, deberás repercutir un IVA del 21% por el alquiler.
Si tienes cualquier duda o necesitas cualquier aclaración sobre este tipo de cuestiones, puedes ponerte en contacto con nuestros asesores para que te ayudemos a resolverla.
