¿Alquiler de vivienda o alquiler turístico?

2020-02-19T10:33:33+00:0009/04/2019|

Alquiler vivienda habitual o alquiler turístico

¿Cómo afecta el alquiler temporal de la vivienda habitual a la aplicación de la deducción por vivienda habitual? Una vivienda habitual deja de tener tal consideración cuando es alquilada como vivienda turística, aunque sea por cortos periodos de tiempo.​

Pérdida de la condición de vivienda habitual por alquiler turístico

Una persona alquila como vivienda turística, durante los meses de junio a septiembre, su vivienda habitual. Ante la duda sobre su tributación, eleva una consulta ante la Dirección General de Tributos planteando si dicho inmueble pierde la consideración de vivienda habitual, y la consiguiente deducción, por esos 4 meses de alquiler.

En su contestación, la Administración parte de la premisa de que el consultante cumple los requisitos para la aplicación de la deducción.

La vivienda habitual requiere la utilización efectiva y permanente durante al menos tres años de forma continuada, circunstancias que no se ven alteradas por las ausencias temporales.

De esta forma, al arrendar la vivienda, aunque sea por cortos períodos de tiempo (en este caso, cuatro meses), ésta pierde el carácter de vivienda habitual y, con ello, el derecho a aplicar, a partir de entonces la deducción.

Por el contrario, sí puede practicar la deducción en el ejercicio en el que dicha vivienda sea alquilada por primera vez, en función de las cantidades que hubiese satisfecho hasta la fecha en la que la vivienda deja de constituir su residencia habitual.

Además, el consultante puede volver a tener derecho a practicar la deducción a partir del momento en el que vuelva a constituir su residencia con la intención de habitarla de manera efectiva y con carácter permanente durante al menos tres años. Para consolidar las nuevas deducciones que pudiese llegar a practicar, la vivienda debe alcanzar de nuevo la consideración de vivienda habitual.

Por último, se indica que las rentas obtenidas del arrendamiento de la vivienda, en el caso concreto, tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, al no tener el arrendamiento la consideración de actividad económica.

Alquiler vivienda habitual o alquiler turístico

Deducción por inversión en vivienda habitual

Aunque desde el 1 de enero de 2013  se ha eliminado la deducción por inversión en vivienda habitual y su correspondiente tramo autonómico, se ha establecido un régimen transitorio por el que pueden continuar practicando la deducción en los mismos términos que los establecidos hasta el 31 de diciembre de 2012:

  • a) Los contribuyentes hayan adquiridosu vivienda habitual con anterioridad al  1 de enero de 2013 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para su de construcción.
  • b) Los contribuyentes hayan satisfecho cantidades con anterioridad al 1 de enero de 2013 por obras de rehabilitación o ampliaciónde la vivienda habitual, siempre que las citadas obras hayan terminado antes del 1 de enero de 2017.
  • c) Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidadcon anterioridad al 1 de enero de 2013, siempre y cuando las citadas obras o instalaciones hayan concluido antes del 1 de enero de 2017.

En todo caso se exige, como requisito, que el contribuyente haya practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición o construcción de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad al 1 de enero de 2013 (es decir, 2012 o años anteriores) salvo que, en el supuesto de adquirir una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, la deducción no se hubiera podido practicar porque las cantidades invertidas en la nueva vivienda no superen las cantidades invertidas en otras viviendas habituales anteriores, y/o porque el importe invertido en la misma no haya superado el importe exento por reinversión.

Alquiler vivienda habitual o alquiler turístico

¿Alquilo vivienda o piso turístico?

Pongamos que tienes una vivienda en una zona turística y estás pensando en alquilarla. ¿Qué conviene más? ¿Arrendarla como vivienda permanente a una familia todo el año o como apartamento temporal para turistas?

¿Lo alquilo a turistas?

Cambio de uso >> Si tienes un piso en una zona turística y siempre lo has alquilado a inquilinos que lo empleaban como residencia permanente. No obstante, como en la zona hay demanda de apartamentos turísticos y los alquileres que se satisfacen por ellos son elevados, te planteas la posibilidad de alquilarlo a turistas por temporadas.

¡Ojo!  Porque aunque pienses que los ingresos por alquiler van a ser más elevados, no hay que precipitarse. Debes tener en cuenta los mayores gastos y los incentivos que dejarás de aplicar en el IRPF. Haz números, y opta por la opción que te permita obtener un mayor neto a favor.

Mayores gastos >> En primer lugar, ten en cuenta que, si destinas la vivienda al alquiler temporal, deberás soportar gastos adicionales:

  • Los gastos de suministros (agua, luz, gas, conexión de Internet, etc.), que en otras circunstancias asumiría el inquilino.
  • El coste de la limpieza del piso y el cambio de sábanas y toallas al final de cada estancia, en caso de que lo encargues a una empresa de limpieza.
  • Los costes de mantenimiento y pequeñas reparaciones (cambio de bombillas, sustitución de picaportes, etc.), que en otros casos debería afrontar el inquilino.
  • El gasto que soportes por anunciarte o por contratar intermediarios para conseguir nuevos inquilinos.

Mayor IRPF >> Otro aspecto a tener en cuenta en estos casos es que, si alquilas la vivienda como residencia permanente, podrás reducir en un 60% el rendimiento neto a declarar por el alquiler; mientras que si la alquilas de forma temporal no podrás hacerlo.

¡Ojo! Porque si las rentas totales declaradas en el IRPF son elevadas (de forma que parte de las rentas totales tributan al tipo marginal del 45%), por cada 1.000 euros de rendimientos netos que declares, deberás pagar 270 euros más de IRPF: 450 – (1.000 x (1-0,6) x 45%).

Haz números

Pongamos como ejemplo que tienes unos gastos derivados de la propiedad de una vivienda (IBI, comunidad de propietarios, amortizaciones, seguro, etc.) de 4.000 euros al año. Hasta ahora percibes unos ingresos de 12.200 euros por alquilarla a una familia todo el año.

Pues bien, si calculas que en caso de alquiler temporal el gasto anual por suministros y mantenimiento será de 3.000 euros, para percibir el mismo neto que antes, deberás cobrar unos alquileres de al menos 19.225 euros (es decir, unos 7.000 euros más que ahora).

  • Con alquiler permanente
    • Rendimiento neto: 8.200 €
    • Reducción del 60%: -4.920 €
    • Rendimiento reducido: 3.280 €
    • Coste IRPF 45%: -1.476 €
    • Neto anual percibido: 6.724 €
  • Con alquiler temporal (turístico)
    • Neto a percibir: 6.724 €
    • Gastos de titularidad y suministros: 7.000 €
    • Coste IRPF 45%: 5.501 €
    • Alquiler mínimo a percibir: 19.225 €

Haz números antes de empezar a alquilar una vivienda a turistas, ya que pagarás más IRPF. Ten en cuenta que, si el coste de suministros y su tipo marginal son elevados, tendrás que percibir unos alquileres mucho más altos para obtener el mismo neto.


Si tienes cualquier duda al respecto de estas deducciones, puedes ponerte en contacto con nuestros asesores en cualquiera de nuestras oficinas, para que te ayudemos a resolverla cuanto antes.

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