Une personne qui sous-loue des biens immobiliers à des particuliers à des fins touristiques, qui sont exonérés de TVA, n’est pas tenue d’émettre une facture pour cette sous-location; à condition qu’elle ne s’engage pas à fournir d’autres services complémentaires propres à l’industrie hôtelière.
Activités liées à la location touristique: obligations de facturation
Une personne physique exerce des activités liées à la location touristique d’immeubles et, d’une part, elle agit en tant qu’intermédiaire entre les propriétaires et les plateformes d’annonces Internet, activité pour laquelle elle reçoit une commission. Et d’autre part, il loue des logements, qu’il sous-loue ensuite à des fins touristiques.
En ce qui concerne les obligations de facturation, la direction générale des impôts rappelle que les entrepreneurs ou professionnels sont obligés d’émettre facture et copie pour les livraisons de biens et de prestations de services qu’ils effectuent dans le développement de leur activité, y compris celles non soumises et celles soumises mais exonérées de TVA, dans les conditions prévues par le règlement Fac. et sans exceptions que celles prévues par celui-ci.
En ce sens, il n’y a pas d’obligation de facturer les opérations intérieures exonérées de TVA prévues par la réglementation de la TVA (LIVA art.20), sauf les opérations suivantes:
- celles relatives aux services médicaux et de santé, à l’exception de l’exemption relative aux livraisons de biens et aux prestations de services effectuées par la sécurité sociale;
- les livraisons de terrains et de bâtiments;
- les livraisons de biens utilisés pour effectuer des opérations exonérées;
- les livraisons de biens dont l’acquisition, l’affectation ou l’importation ou celle de leurs éléments constituux ont déterminé l’exclusion totale du droit à déduction en faveur du transmetteur; et
- les livraisons de biens et les prestations de services effectuées par des partis politiques pour financer leur activité.
La personne physique n’est donc pas tenue d’émettre une facture pour les sous-locations qu’elle effectue à des particuliers et qui sont exonérées de TVA parce qu’il s’agit de baux considérés comme des services (LIVA art.20.Uno.23º), mais par l’activité d’intermédiation, qui n’est pas exonérée de cette taxe.
Contraints de délivrer une facture
Aux fins de la TVA, les employeurs ou les professionnels sont tenus d’en émettre la facture et la copie pour les livraisons de biens et de prestations de services qu’ils effectuent dans le développement de leur activité, même s’ils ne sont pas soumis ou exonérés de la taxe, sans exception autre que celles prévues par la LIVA. Cette obligation incombe également aux employeurs ou professionnels bénéficiant des régimes spéciaux de TVA.
La facture et la copie de celle-ci doivent également être délivrées pour les paiements reçus avant la réalisation des livraisons de biens ou des prestations de services pour lesquelles cette obligation doit également être remplie conformément à ce qui précède, à l’exception des livraisons intracommunautaires exonérées (LIVA art.25).
Les contribuables de l’IRPF sont tenus de délivrer facture et copie lorsqu’ils obtiennent des revenus d’activités économiques et bénéficient de la méthode d’estimation directe dans l’IRPF, quel que soit le régime auquel ils bénéficient de la TVA, ou de la méthode d’estimation objective lorsqu’ils déterminent leur rendement net en fonction du volume des recettes. En ce qui concerne les destinataires d’une opération relevant du REAGP, ils remplissent ces obligations par la délivrance d’un reçu (Rgto Fac art.26).
Location avec services inclus
Si vous allez acheter un appartement à louer (ou en rénover un que vous avez déjà, dans le même but). Savez-vous que vous pouvez récupérer la totalité de la TVA en amont si vous ne vous contentez pas d’effectuer une simple location de logement?
Location vacances
Vous allez acheter un appartement sur la côte pour un très bon prix et vous envisagez de l’offrir à louer.
Si vous le louez meublé et que vous offrez en outre un service accessoire similaire à ceux fournis dans les hôtels (petit déjeuner, nettoyage, lavage de vêtements, etc.), vous pourrez récupérer la TVA que vous supportez (à la fois celle résultant de l’acquisition de l’appartement et celle résultant de l’acquisition de meubles et d’appareils).
Si vous louez l’appartement sans plus, vous n’aurez pas à répercuter la TVA (la location de logements est exonérée), de sorte que vous ne pourrez pas déduire la TVA en amont.
En revanche, si, avec le loyer, vous offrez l’un des services indiqués (prestation que vous pouvez sous-traiter à une entreprise externe), vous devrez répercuter sur le loyer le taux réduit de TVA. Et en répercutant la TVA, vous pouvez également déduire toute la TVA que vous supportez!
Avantages et inconvénients
L’économie sera très importante (surtout si vous achetez le nouvel appartement et payez la TVA, ou si, étant déjà propriétaire, vous effectuez des rénovations importantes). Tenez toutefois compte de certains inconvénients:
- La location sera plus coûteuse pour les locataires (par la TVA répercutée).
- Les services de nettoyage et de changement de vêtements doivent être fournis au moins une fois par semaine. (Lenettoyage et le changement des vêtements fournis à l’entrée et à la sortie de la période contractée par chaque locataire ne suffiraient pas à considérer que des services d’accueil sont offerts).
- Pour que la déduction de la TVA supportée sur l’acquisition de l’appartement soit définitive, vous devez maintenir l’immeuble dans cette situation (c’est-à-dire loué ou offert en location avec service de ménage inclus) pendant une période de dix ans. Si vous le louez comme logement avant ce délai – sans répercuter la TVA –, vous devrez rembourser une partie de la TVA déduite lors de l’acquisition.
- Vous devez pouvoir prouver que, pendant les mois où l’appartement n’est pas loué, il est offert à la location (avec des annonces dans la presse par exemple). En définitive, rien n’indique que vous occupez l’appartement à titre particulier.
Formalités
Les revenus obtenus ne seront plus de location, mais d’activités économiques. Le coût de l’IRPF sera similaire, mais vous devrez accomplir certaines formalités telles que:
- Présenter une déclaration de censal (modèle 036) en s’enreposant au point 685(« Hébergements touristiques extrahôtiers »).
- Vous devez présenter tous les trimestres les déclarations de TVA et de paiements sur compte de l’IRPF.
- Si les rendements sont importants (supérieurs au salaire minimum interprofessionnel annuel) et habituels, vous devez vous désinscrivre dans le régime des indépendants.
Bien que ces exigences puissent freiner cette opération, si vous louez un seul appartement, l’offre de services hôteliers peut être très intéressante pour les investisseurs qui ont ou achètent plusieurs immeubles et les offrent pour résidence de vacances.
Si la location est accompagnée d’un service accessoire de nettoyage et de changement de vêtements, vous pouvez déduire la TVA que vous supportez sur l’acquisition de l’immeuble ainsi que les biens et services nécessaires au développement de la location.
Si vous avez des doutes quant à la façon d’agir face à ce type de locations, vous pouvez nous contacter et notre équipe de conseillers sera chargée de vous aider.
