Comment le loyer temporaire du logement habituel affecte-t-il l’application de la déduction habituelle pour logement? Un logement habituel cesse d’avoir une telle considération lorsqu’il est loué comme logement touristique, même pour de courtes périodes.
Perte de l’état de logement habituel par location touristique
Une personne loue comme logement touristique, pendant les mois de juin à septembre, son logement habituel. Face au doute sur sa fiscalité, il soulève une consultation auprès de la direction générale des impôts pour savoir si cet immeuble perd la considération de logement habituel et la déduction qui en résulte pour ces 4 mois de loyer.
Dans sa réponse, l’administration part du principe que le consultant remplit les conditions d’application de la déduction.
Le logement habituel nécessite une utilisation effective et permanente pendant au moins trois ans de façon continue, circonstances qui ne sont pas modifiées par les absences temporaires.
Ainsi, en louant le logement, même pour de courtes périodes (dans ce cas, quatre mois), celui-ci perd le caractère de logement habituel et, partant, le droit d’appliquer, dès lors, la déduction.
En revanche, elle peut pratiquer la déduction dans l’exercice au cours du cours duquelle ce logement est loué pour la première fois, en fonction des montants qu’elle aurait satisfaits jusqu’à la date à laquelle le logement cesse de constituer sa résidence habituelle.
En outre, le consultant peut à nouveau avoir le droit de pratiquer la déduction à partir du moment où il réétrait sa résidence dans l’intention de l’habiter de façon effective et permanente pendant au moins trois ans. Pour consolider les nouvelles déductions qu’il pourrait obtenir, le logement doit à nouveau atteindre la considération de logement habituel.
Enfin, il est indiqué que les revenus tirés de la location du logement, dans le cas concret, sont considérés comme des rendements du capital immobilier,le bail n’ayant pas la considération d’activité économique.
Déduction pour investissement habituel dans le logement
Bien que depuis le 1er janvier 2013, déduction pour investissement dans le logement habituel et sa tranche autonome correspondante, un régime transitoire par lequel ils peuvent continuer à pratiquer la déduction dans les mêmes conditions que celles prévues jusqu’au 31 décembre 2012:
- a) Les contribuables ont acquisleur logement habituel avant le 1er janvier 2013 ou ont satisfait des montants avant cette date pour leur construction.
- b) Les contribuables ont payé des montants antérieurs au 1er janvier 2013 pour des travaux de réhabilitation ou d’agrandissementdu logement habituel, à condition que ces travaux aient été achevés avant le 1er janvier 2017.
- c) Les contribuables qui auraient payé des montants pour la réalisation de travaux et d’installations d’adéquation du logement habituel des personnes handicapéesavant le 1er janvier 2013, pour autant que ces travaux ou installations soient achevés avant le 1er janvier 2017.
En tout état de cause, elle est exigée, comme condition, que le contribuable a pratiqué la déduction pour investissement dans le logement habituel par rapport aux montants payés pour l’acquisition ou la construction de ce logement au cours d’une période d’imposition antérieure au 1er janvier 2013 (c’est-à-dire 2012 ou années antérieures) sauf si, dans l’hypothèse de l’acquisition d’un logement habituel après avoir bénéficié de la déduction pour acquisition d’autres logements habituels antérieurs, la déduction n’aurait pas pu être pratiquée parce que les montants investis dans le nouveau logement ne dépassent pas les montants investis dans d’autres logements habituels antérieurs et/ou parce que le montant investi dans celui-ci n’a pas dépassé le montant exonéré pour réinvestissement.
Louer un logement ou un appartement touristique?
Supposons que vous ayez un logement dans une zone touristique et que vous envisagez de le louer. Qu’est-ce qui convient le mieux? La louer comme logement permanent à une famille toute l’année ou comme appartement temporaire pour touristes?
Est-ce que je le loux aux touristes?
Changement d’utilisation > > Si vous avez un appartement dans une zone touristique et que vous l’avez toujours loué à des locataires qui l’employaient comme résidence permanente. Cependant, comme il y a une demande d’appartements touristiques dans la région et que les loyers qui en sont satisfaits sont élevés, vous envisagez de le louer à des touristes pour des saisons.
Oeil ! Parce que même si vous pensez que les revenus locatifs vont être plus élevés, il ne faut pas se précipiter. Vous devez tenir compte des dépenses et des incitations plus élevées que vous cesserez d’appliquer à l’IRPF. Faites des chiffres, et optez pour l’option qui vous permet d’obtenir un plus grand net en faveur.
Dépenses plus élevées > > Tout d’abord, gardez à l’esprit que si vous consacrez le logement au loyer temporaire, vous devrez supporter des frais supplémentaires:
- Les frais d’approvisionnement (eau, lumière, gaz, connexion Internet, etc.), que le locataire assumerait dans d’autres circonstances.
- Le coût du nettoyage du sol et le changement des draps et des serviettes à la fin de chaque séjour, si vous le commandez à une entreprise de nettoyage.
- Les coûts d’entretien et les petites réparations (changement d’ampoules, remplacement de porte-porte, etc.) auxquels le locataire devrait faire face dans d’autres cas.
- Les dépenses que vous supportez pour faire de la publicité ou pour engager des intermédiaires pour obtenir de nouveaux locataires.
Maire IRPF > > Un autre aspect à prendre en considération dans ces cas est que, si vous louez le logement comme résidence permanente, vous pouvez réduire de 60% le rendement net à déclarer pour le loyer; alors que si vous le louez temporairement, vous ne pourrez pas le faire.
Oeil ! Parce que si les revenus totaux déclarés dans l’IRPF sont élevés (de sorte qu’une partie des revenus totaux est imposée au taux marginal de 45%), pour chaque 1.000 euros de rendements nets que vous déclarez, vous devrez payer 270 euros de plus de IRPF: 450 – (1.000 x (1-0,6) x 45%).
Faites des chiffres
Prenons l’exemple que vous avez des dépenses découlant de l’accession à la propriété (IBI, communauté de propriétaires, amortissements, assurance, etc.) de 4 000 euros par an. Jusqu’à présent, vous percevez un revenu de 12 200 euros pour la louer à une famille toute l’année.
Or, si vous calculez qu’en cas de location temporaire, les frais annuels de fournitures et d’entretien seront de 3 000 euros, pour percevoir le même montant net qu’auparavant, vous devrez percevoir des loyers d’au moins 19 225 euros (soit environ 7 000 euros de plus qu’aujourd’hui).
- Avec location permanente
- Rendement net: 8.200 €
- Réduction de 60%: -4.920 €
- Rendement réduit: 3.280 €
- Coût IRPF 45%: -1.476 €
- Net annuel perçu: 6 724 €
- Avec location temporaire (touristique)
- Net à percevoir: 6.724 €
- Frais de propriété et de fournitures: 7 000 €
- Coût IRPF 45%: 5.501 €
- Loyer minimum à percevoir: 19.225 €
Faites des chiffres avant de commencer à louer une maison à des touristes, car vous paierez plus IRPF. Gardez à l’esprit que si le coût des approvisionnements et leur taux marginal sont élevés, vous devrez percevoir des loyers beaucoup plus élevés pour obtenir le même net.
Si vous avez des doutes à ce sujet au sujet de ces déductions, vous pouvez contacter nos conseillers dans l’un de nos
bureaux
afin que nous vous aidions à la résoudre dès que possible.
