La séparation de l’activité de location de logements à une société nouvelle n’est pas soumise à la TVA, à condition qu’ils constituent une unité économique autonome dans le transmetteur, capable de développer une activité commerciale.
Opérations de scission: TVA
Un contribuable va procéder à une scission par laquelle il transséque son activité de location de logements et de locaux à deux sociétés nouvellement créées.
Face à cette nouvelle situation, plusieurs doutes se posent:
- Si ces opérationssont soumises à la TVA ; et
- S’il peut continuer à appliquer le taux d’imposition réduit de 4%, qu’il a appliqué en tant que société de location de logements, aux sociétés nouvellement créées.
C’est pourquoi le contribuable transfère sa consultation à la direction générale des impôts, qui dispose:
- En ce qui concerne la soumission à la TVA :
Indépendamment du destinataire, le transfert n’est pas soumis à la TVA s’il est accompagné de la nécessaire structure organisationnelle de facteurs de production. C’est-à-dire, pour autant qu’ils constituent ou soient capables de constituer une unité économique autonome dans le transmetteur, capable de développer une activité commerciale ou professionnelle par leurs propres moyens, quel que soit le régime fiscal qui résulte de cette transmission dans le domaine des autres impôts.
Dans un autre cas, le transfert est soumis à la TVA,chaque élément devant être imposé indépendamment selon les règles qui lui sont applicables. Toutefois, la transmission des immeubles constituant des logements,comme c’est le cas en l’espèce, est soumise et exonérée de tva lorsqu’elle a lieu après la fin de leur construction ou de leur réhabilitation (LIVA art.20.uno. 22º).
- En ce qui concerne l’application du taux d’imposition de 4%:
L’application de la taxe de 4% à l’acquisition de logements par des entités de location nécessite deux conditions:
- que l’entité acquéreuses applique le régime spécial de l’IS aux entités de location de logements; et
- que les revenus résultant de la location ultérieure du logement acquis sont s’appliquent la bonification dans la quotepart intégrale de 85% (LIS art.49).
Ainsi, il peut arriver qu’une opération de scission d’un ensemble de logements se produise avec ses moyens matériels en faveur:
- a) Une entité qui applique le régime spécial de location de logements. Dans ce cas, il convient d’appliquer le taux d’imposition de 4 % à condition que l’entité acquérant des logements ait la intention,confirmée par des éléments objectifs qui doivent s’écouler à la date de l’acquisition, de consacrer les immeubles qu’elle acquiert au cours de l’année suivant la location et qu’elle aura droit à la bonification de 85% sur les revenus qu’elle percevra de ledit bail.
- b) SOCIMI (sociétés anonymes cotées d’investissement immobilier). Dans ce cas, de rester loués les logements dans l’entité destinataire de la scission, pour une période de trois ans à compter de la date à laquelle ces logements ont été loués pour la première fois par la société transférante appliquant le régime spécial de location de logements de l’IS, et à condition que les revenus résultant de cette location aient droit à la bonification de 85% , il n’y a pas lieu de rectifier le taux d’imposition de 4 % appliqué à l’acquisition des logements.
Transmission d’entreprise en cours: TVA
La transmission d’un ensemble d’éléments corporels et, le cas échéant, incorporels qui, faisant partie du patrimoine commercial ou professionnel de l’assujetti, constituent une unité économique autonome pour le transmetteur capable de développer une activité économique par leurs propres moyens n’est pas soumise à la TVA. Il ne comprend pas la simple cession de biens.
Bien qu’il s’agit d’opérations commerciales, la loi les exclut de la taxe pour des raisons de simplification (la transmission peut comprendre de nombreux biens et services, auxquels leur propre imposition devrait s’appliquer séparément) et pour des raisons économiques (éviter le transfert à l’acquérant d’une charge fiscale excessive qui pourrait prendre du temps à recouvrer).
Pour la jurisprudence communautaire, la non-soumission (qu’elle appelle dans ses décisions « la non-livraison ») ne se produit pas lorsqu’il s’agit d’une simple cession de biens, mais lorsqu’elle comprend un ensemble de biens suffisant pour permettre au cessionnaire de poursuivre durablement une activité économique (CJUE 10-11-11, C-444/10, dans le même sens TEAC, 21-3-18); pour sa part, pour la Cour suprême, l’essentiel est de transmettre les éléments « précis » pour développer une activité économique sous la propriété et l’organisation de l’acquéreuse (TS 28-11-13).
Sont comprises dans la non-soumission la transmission totale du patrimoine à un seul acquéreur et les transferts partiels à plusieurs acquéreurs, à condition que chaque transfert constitue une unité économique autonome, à moins que le transfert ne soit effectué aux seules fins de la liquidation du patrimoine (CJUE 27-11-03, affaire Zita Modes Sàrl C-497/01).
Sont couverts dans le cas tous les processus de fusion par absorption, scission d’entreprises et apports non monétaires de branches d’activité. La non-soumission se produit indépendamment du régime fiscal correspondant aux transmissions dans le cadre d’autres impôts (régime spécial en matière d’impôt sur les sociétés, application de l’impôt sur les transferts de patrimoine onéreux (TPO).
Il est également prévu que:
- aux fins de la non-soumission, il n’est pas pertinent que l’acquéreurs poursuive ou non la même activité du transmettent, pour autant que l’acquéreurs établisse l’intention de maintenir les actifs acquis affectés au développement d’une activité;
- les biens qui font ensuite l’objet d’une désaffection de l’activité seront soumis à la TVA.
La réglementation ne précise rien sur le délai minimal que les biens doivent être affectés à l’activité sans perdre le bénéfice de la non-soumission, de sorte que des critères logiques doivent être appliqués permettant de prouver l’intention de l’acquéreur de maintenir l’affectation pendant une période raisonnable.
Les immeubles inclus dans la transmission globale du patrimoine non soumis à la TVA sont imposés par TPO (impôt sur les transferts de patrimoine onéreux) dès que l’opération est conforme au fait imposable de cette taxe.
Sont exclues de la non-soumission les transmissions suivantes:
- a) celles qui constituent une simple cession de biens ou de droits.
- b) Celles effectuées par ceux qui n’ont le statut que d’employeurs pour effectuer des livraisons ou des services impliquant l’exploitation d’un bien dans le but d’obtenir des revenus continus dans le temps (notamment les propriétaires de biens, TVA article 5.un.c), lorsque ces transferts ont pour objet la simple cession de biens.
- c) celles effectuées par ceux qui n’ont le statut que d’employeurs pour avoir effectué occasionnellement les opérations d’urbanisation de terrains, ou la promotion, la construction ou la réhabilitation de bâtiments destinés à leur vente ou à leur cession par tout titre (LIVA art.5.uno.d).
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