La méthode d’estimation par référence aux valeurs qui figurent dans les registres officiels de nature fiscale n’est ni appropriée ni adéquate, à moins qu’elle ne soit complétée par une vérification directe par l’Administration du bien spécifique soumis à l’évaluation.

Vérifier la valeur réelle d’un bien immobilier en multipliant la valeur cadastrale par des coefficients, n’est pas valide

Une personne physique, au moyen d’un acte public de vente, acquiert une maison et ses annexes, par laquelle elle liquide la taxe de mutation immobilière (ITP) et les actes juridiques documentaires (AJD). À la suite d’une vérification des valeurs,lorsque la méthode d’estimation est utilisée par référence aux valeurs qui figurent dans les registres officiels de nature fiscale, la valeur déclarée par le contribuable est augmentée (art. 57.1.b LGT).

Insatisfait, le contribuable se rend devant le Tribunal économique et administratif régional (TEAR) de Castille-La Manche, qui n’accepte pas ses allégations. Celles-ci sont toutefois admises par la Cour supérieure de justice (TSJ) de Castille-La Manche, qui annule la liquidation litigieuse, considérant que l’Administration ne fait pas de vérification réelle de la valeur du bien.

Il est formé contre le maintien dece recours, portant notamment sur les questions suivantes:

1. Renverser la charge de la preuve

Déterminer si l’application de la méthode de vérification choisie par l’Administration permet à l’Administration d’inverser la charge dela preuve et oblige la partie intéressée à prouver que la valeur vérifiée ne correspond pas à la valeur réelle.

La Cour détermine que la méthode de vérification choisie n’est pas adaptée à l’évaluation des biens immobiliers dans les impôts dont la base imposable est déterminée par la valeur réelle. Et il n’est pas approprié, en raison de sa généralité et de son manque de relation avec la propriété spécifique, à moins qu’il ne soit complété par une activité de vérification sur la propriété singulière.

Elle ajoute que, pour appliquer cette méthode, l’administration doit indiquer les raisons pour lesquelles la valeur déclarée par le contribuable ne correspond pas à la valeur réelle. La simple discordance avec les valeurs publiées ou les coefficients généraux n’est pas une motivation suffisante.

Enfin, c’est l’Administration qui doit prouver que la valeur contenue dans la déclaration ne coïncide pas avec la valeur réelle,et non le contribuable.

2. Exhorter à l’expertise contradictoire

Déterminer si la partie intéressée peut utiliser tout moyen de preuve admis en droit ou si elle est obligée d’insister sur l’expertise contradictoire.

À ce stade, la Cour rappelle qu’il s’agit d’un instrument mis entre les mains du contribuable pour discuter du résultat de la vérification des valeurs, que son utilisation est facultative et qu’il n’incombe pas à la partie intéressée de fausser les conclusions de l’acte de liquidation.

Pour s’opposer à l’appréciation effectuée par l’Administration, elle peut utiliser tout moyen de preuve admis parla loi, situation qui s’étend jusqu’au cœur de la procédure judiciaire, qu’elle ait été proposée ou pratiquée ou non dans la contestation précédente.

Eu égard à ce qui précède, la Cour estime qu’il n’y a pas lieu de se pourvoir en cassation et confirme l’arrêt attaqué.

Le jugement comprend un l’opinion individuelle de l’un des juges qui, bien qu’il ait partagé la décision de rejeter l’affaire spécifique, défend l’utilisation générale de la méthode d’évaluation en question; à condition que le contribuable ait la possibilité de présenter les données spécifiques du bien immobilier soumis à vérification.

Estimation par référence aux valeurs des registres officiels à caractère fiscal

Il s’agit de l’estimation par référence aux valeurs qui apparaissent dans les registres officiels de nature fiscale. Ce moyen peut consister en l’application des coefficients multiplicateurs qui sont déterminés et publiés par l’administration fiscale compétente, dans les termes établis par règlement, aux valeurs qui figurent dans le registre fiscal officiel qui est pris comme référence aux fins de l’évaluation de chaque type d’actifs.

Dans le cas de l’immobilier,le registre officiel de nature fiscale qui est pris comme référence aux fins de l’évaluation de ces actifs est le cadastre immobilier.

Pour l’application de ce moyen d’évaluation, il est nécessaire que la méthodologie technique utilisée pour le calcul des coefficients multiplicateurs, les coefficients résultant de cette méthodologie et la période de validité aient été soumis à l’approbation et à la publication de l’administration fiscale.

La motivation correcte de l’acte administratif exige que l’identification claire et précise du bien à évaluer soit précisée, ainsi que la valeur prise comme référence (valeur cadastrale) et les paramètres, coefficients et autres éléments de quantification utilisés pour déterminer la valeur.

Cette méthode permet l’accessibilité par le contribuable, l’automatisation de son utilisation, et la motivation facile par l’Administration. Son plus grand inconvénient réside dans sa généralité et sa difficulté lorsqu’il s’agit de collecter les singularités possibles des propriétés.


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