Le moment où se produit la livraison de terrains affectés à l’activité commerciale ou professionnelle est déterminant pour établir la retenue et, le cas échéant, l’exonération de l’opération à la TVA.

Exonérations immobilières: TVA

Mettons-nous en situation:

Une entité va acquérir auprès d’autres entrepreneurs une série de propriétés faisant partie de l’unité d’exécution unique d’un plan partiel, dont le système d’exécution est celui de la coopération.

Les travaux d’urbanisation seront développés en deux étapes indépendantes et consécutives. L’exécution matérielle des travaux a commencé dans la première des étapes, mais ne commencera pas dans la seconde tant que la transformation physique du sol n’aura pas été achevée ou qu’un certain nombre de conditions n’auront pas été remplies.

Face au doute quant à savoir si cette opération doit être taxé à la TVA ou à ITP, la direction générale des impôts (DGT) est consultée et dispose que:

  1. Les propriétaires des parcelles de terrains faisant l’objet d’un transfert sont des employeurs ou des professionnels aux fins de la TVA, de sorte que leur transmission est soumise à cette taxe.
  2. Il importe de déterminer le moment de la remise des terrains affectés à l’activité commerciale ou professionnelle du transmetteur, car cela dépendra du traitement différent aux fins de la TVA.

De cette façon:

a) Si elle a lieu avant le début de l’urbanisationdes terrains, dans la mesure où ceux-ci ont un caractère rustique, soit parce qu’il s’agit de terrains non urbanisables, soit parce que des terrains susceptibles d’être transformés en urbanisation, l’action d’urbanisation correspondante n’a pas encore commencé, elle sera exonérée de la TVA.

Comme l’a indiqué la Cour suprême, le statut de terrain en cours d’urbanisation n’est attribué qu’à celui pour lequel des opérations matérielles de transformation physique de celui-ci ont été engagées (TS 11-10-04; 8-11-04).

Pour sa part, suivant le critère réitéré par la DGT elle-même, tant que la transmission du terrain s’effectue sans avoir satisfait le coût d’urbanisation transférant, c’est-à-dire les coûts destinés à la transformation matérielle du terrain, en prenant en charge l’acquisition de tous ces coûts, ou de tels travaux d’urbanisation n’ont pas été effectivement entamés; le terrain ne saurait être considéré comme étant en cours d’urbanisation aux fins de l’application de l’exclusion de l’exonération prévue par la réglementation fiscale (LIVA art.20.uno.20º).

b) Si elle a lieu une fois qu’elle a déjà été le processus d’urbanisation est entamé,ou lorsqu’il est déjà achevé, les terrains étant donc transmis le statut d’urbanisation en cours ou d’urbanisation, mais sans avoir encore acquis le statut de bâtiments ni de terrains, il est soumis et non exonéré de tva.

c) Si la livraison a pour objet des terrains solaires ou bâtis,sa livraison est soumise et non exonérée de la TVA.

d) Si le terrain, quelle que soit sa qualification, est destiné à des parcs et jardins publicsou à des superficies routières à usage public, sa livraison est soumise mais exonérée de TVA.

Compte tenu de ce qui précède, la direction générale des impôts conclut que, dans ce cas, s’agissant de phases indépendantes, au moment de la transmission par rapport à la première phase, les travaux d’urbanisation avaient déjà commencé, auquel cas l’exonération de la TVA ne peut être accordée. Toutefois, en ce qui concerne la deuxième phase, la transformation matérielle des terrains n’ayant pas commencé, ceux-ci ne sont pas considérés comme des terrains urbanisés ou en cours d’urbanisation, ni comme des terrains à bâtir. Leur transmission est donc soumise mais exonérée de la TVA, sans préjudice de l’imposition qui résulte de la modalité TPO de l’ITP et de l’AJD.

Tout ce qui précède doit être sans préjudice de la possibilité de renoncer à l’application de ladite exonération, telle qu’elle est reprise dans la réglementation de la taxe (LIVA art.20.dos).

Systèmes d’urbanisation: concept d’urbanisateur

Sont soumises et non exonérées les livraisons de terrains urbanisés ou en cours d’urbanisation, que ces livraisons soient effectuées ou non par le promoteur de leur urbanisation (DGT CV 20-2-15; CV 8-7-15). Avant cette date, il était exigé que le transmetteur soit également le promoteur de l’urbanisation des terrains.

Étant donné que l’exemption ne s’applique pas aux livraisons de terrains urbanisés ou en cours d’urbanisation, il convient de concrétiser plusieurs concepts quant à savoir qui est considéré comme urbaniste aux fins de la LIVA, et les systèmes d’urbanisation habituellement utilisés, ce qui exige de distinguer:

  • Dans lesystème de compensation est urbanisateur le conseil de compensation lui-même si les propriétaires des terrains lui transmettent leur propriété, ou les mêmes propriétaires, dans le cas où ils ne transmettent pas au conseil la propriété des terrains, agissant comme « fiduciaire avec le plein pouvoir dispositif sur eux ».
  • Dans le système de coopération,dans lequel les propriétaires apportent le terrain de cession obligatoire et où l’administration exécute les travaux d’urbanisation à charge de ceux-ci, les propriétaires des terrains acquièrent également le statut de promoteurs de l’urbanisation.
  • Dans le système d’expropriation, l’administrationacquiert les terrains dans l’intention de les urbaniser directement ou par l’intermédiaire d’une entité concessionnaire, de sorte qu’il appartient à l’organisme public agissant de devenir promoteur de l’urbanisation aux fins de la TVA.

Renonciation aux exemptions immobilières: clause fiscale à introduire dans l’acte

Note préliminaire:

Les exemptions relatives aux terrains non bâtis et aux deuxièmes et autres livraisons de bâtiments peuvent faire l’objet d’une renonciation de la part de l’assujetti.

La démission est possible lorsque l’acquérant est un assujetti agissant dans l’exercice de ses activités commerciales ou professionnelles et se vu attribuer le droit d’effectuer la déduction totale ou partielle de l’impôt en amont lors de l’acquisition ou, lorsque ce qui précède n’est pas réalisé, en fonction de leur destination prévisible, les biens acquis doivent être utilisés, en tout ou en partie, dans la réalisation d’opérations émanant du droit à déduction.

La renonciation doit être communiquée avec atteindressement à l’acquérur à titre préalable ou simultané à la livraison des biens. Il est pratiqué pour chaque opération. L’acquéreur doit justifier par une déclaration signée par lui, sa qualité d’assujetti, ayant droit à déduction totale ou partielle de la TVA supportée par les acquisitions des biens immobiliers concernés ou, dans un autre cas, que la destination prévisible pour laquelle les biens acquis seront utilisés lui permet d’exercer le droit à déduction, en tout ou en partie.

Clause d’écriture:

Dès lors que la transmission de l’immeuble identifié dans l’exposition « numéro de l’exposant » du présent acte est une opération soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, le transmetteur manifeste dans le présent acte renoncer à l’exonération réglementée au numéro – 20º – 22º de l’article 20. Une de la loi 37/1992 du 28 décembre 1992, de la taxe sur la valeur ajoutée, servant le présent document tant en tant que communication effective à l’acquéreur de cette renonciation qu’en tant que déclaration indiquant son statut d’assujetti de ladite taxe ayant droit à la déduction totale de l’impôt en amont pour l’acquisition dudit immeuble, visée à l’article 8 de l’arrêté royal 1624/1992, du 29 décembre, portant approbation du règlement de la taxe sur la valeur ajoutée.


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