Renégociation et report du paiement des loyers des locaux

Parmi les nouveautés incorporées dans le Décret-loi royal 15/2020du 21 avril, avec des mesures urgentes complémentaires pour soutenir l’économie et l’emploi, dans le but de réduire les coûts des PME et des indépendants, nous pouvons souligner les mesures en matière de locations à usage autre que le logement, telles que les baux de local d’affaires.

Les mesures adoptées dans le RDL 15/2020 sont entrées en vigueur le 23 avril. Cette règle intègre plus de 30 mesures qui renforcent le financement des entreprises, apportent un soutien dans le domaine fiscal, facilitent l’ajustement de l’économie et protègent l’emploi et les citoyens.

Or, parmi les mesures visant à réduire les coûts des PME et des indépendants,on distingue aujourd’hui les locations de référence pour usage autre que le logement, telles que les locations de locaux d’affaires.

De nombreuses activités économiques ont été contraintes de suspendre leur activité ou de la réduire drastiquement à la suite des mesures exceptionnelles prises par le décret royal 463/2020 sur l’état d’alerte. Ainsi, le manque de revenus ou leur diminution pendant la durée de l’état d’alerte peut entraîner une incapacité financière de payer le revenu des locaux locatifs, mettant en péril la continuité de leurs activités.

Nous vous expliquons ci-après ces nouveautés en matière de locations à usage différent de celui du logement, consistant en un moratoire sur le paiement du loyer.

MORATOIRE PAIEMENT DU LOYER

1. Locations pour usage autre que celui de logement avec grandes fourchettes

Qui peut bénéficier de ce moratoire? Et depuis quand ?

le personne physique ou morale locataire d’un contrat de location à usage autre que le logement conformément à l’article 3 de la loi 29/1994, du 24 novembre, sur les locations urbaines ou l’industrie, répondant aux conditions prévues à l’article 3, peut demander à la personne locataire, lorsqu’il s’agit d’une entreprise ou d’une entité publique de logement, ou d’un grand détenteur, c’est-à-faire la personne physique ou morale qui est titulaire de plus de 10 immeubles urbains, à l’exclusion des garages et des entrepôts, ou d’une superficie construite de plus de 1 500 m2, dans un délai d’un depuis le 23 avril, le moratoire sur le paiement du loyer qui devra être accepté par le bailleur à condition qu’un accord n’ait pas déjà été conclu entre les deux parties sur un moratoire ou une réduction du revenu.

IMPORTANT: Est considéré comme location à usage autre que celui de logement la location qui, en rechute d’un bâtiment, a comme destination primordiale une destination autre que celle du logement. Sont notamment prises en considération les baux de propriétés urbaines célébrés par saison, qu’il s’agisse d’été ou de tout autre, et ceux conclus pour exercer sur le domaine une activité industrielle, commerciale, artisanale, professionnelle, récréative, d’assistance, culturelle ou enseignante, quelles que soient les personnes qui les organisent.

Comment sera-t-elle appliquée?

Le moratoire sur le paiement du loyer locative s’applique automatiquement et affecte la durée de l’état d’alerte et de ses reports et les mensuels suivants, prorogables un par un,si ce délai est insuffisant par rapport à l’impact provoqué par le COVID-19, sans qu’elles puissent être surmontées,en aucun cas, les 4 mois.

Ce revenu est reporté, sans pénalité ni intérêt,à partir de la mensuelle suivante de revenu locateur, par le biais du fractionnement des quotas dans un délai de deux ans,à compter du moment où la situation mentionnée ci-dessus est surmontée, ou à partir de la l’expiration du délai de quatre mois précité et toujours dans le délai de validité du contrat de location ou de l’une de ses prorogations.

2. Locations pour usage autre que logement avec propriétaire personne physique

le personne physique ou morale locataire d’un contrat de location à usage autre que le logement conformément à l’article 3 de la loi 29/1994, du 24 novembre, ou de l’industrie, dont bailleur n’est pas une entreprise ou une entité publique ou un grand détenteuret remplit les conditions requises, peut demande de la personne propriétaire,en le délai d’un mois à compter du 23 avril 2020, le report temporaire et extraordinaire du paiement du loyer à condition que ce report ou une réduction du revenu n’ait pas été convenu par les deux parties sur une base volontaire.

Exclusivement dans le cadre de l’accord visé aux paragraphes précédents, les parties peuvent disposer librement de la caution qui peut servir au paiement total ou partiel d’une ou de certaines mensualités du revenu locatif. Si elle est disponible en tout ou en partie, le locataire doit reconstituer le montant de la caution prévue dans un délai d’un an à compter de la conclusion de l’accord ou dans le délai restant à validité du contrat, si ce délai est inférieur à un an.

3. Quelles sont les conditions d’accès à ces moratoires?

Les indépendants et les PME locataires devront satisfaire aux exigences suivantes:

> Dans le cas d’un contrat de location d’un immeuble affecté à l’activité économique développée par l’indépendant

a) être affilié et en situation de libération, à la date de la déclaration de l’état d’alerte par le décret royal 463/2020; du 14 mars déclarant l’état d’alerte pour la gestion de la situation de crise sanitaire provoquée par le COVID-19, dans le régime spécial de sécurité sociale des travailleurs non salariés ou indépendants ou dans le régime spécial de sécurité sociale des travailleurs de la mer ou, le cas échéant, dans l’une des mutuelles de substitution du RETA.
b) que son activité a été suspendue à la suite de l’entrée en vigueur de l’arrêté royal 463/2020 du 14 mars ou par des ordonnances rendues par l’autorité compétente et les autorités compétentes déléguées en vertu dudit décret royal.
c) Dans l’hypothèse où son activité ne se verra pas directement suspendue à la suite de l’entrée en vigueur de l’arrêté royal 463/2020 du 14 mars, il convient de prouver la réduction du chiffre d’affaires du mois civil précédant auquel le report est demandé d’au moins 75 %, par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen du trimestre auquel appartient ce mois relatif à l’année précédente.

> En cas de contrat de location d’immeubles affectés à l’activité économique menée par une PME

a) Que les limites fixées à l’article 257.1 du décret royal législatif 1/2010 du 2 juillet approuvant le texte remanié de la loi sur les sociétés de capitaux ne soient pas dépassées.

C’est-à-dire :

Bilan et état des variations de la valeur nette abrégées les sociétés qui, pendant deux exercices consécutifs, réunissent, à la date de clôture de chacune d’entre elles, au moins deux des circonstances suivantes:

Que le total des éléments de l’actif ne dépasse pas quatre millions d’euros.
Que le montant net de son chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas huit millions d’euros.
Que le nombre moyen de travailleurs employés au cours de l’exercice ne dépasse pas cinquante.

Les sociétés perdent cette faculté si elles cessent de réunir, pendant deux exercices consécutifs, deux des circonstances visées à l’alinéa précédent.

b) que son activité a été suspendue à la suite de l’entrée en vigueur de l’arrêté royal 463/2020 du 14 mars ou par des ordonnances rendues par l’autorité compétente et les autorités compétentes déléguées en vertu dudit décret royal.
c) Dans l’hypothèse où son activité ne se verurait pas directement suspendue en vertu des dispositions du décret royal 463/2020 du 14 mars, il y a lieu de prouver la réduction de son chiffre d’affaires du mois civil précédant auquel le report est demandé d’au moins 75 %, par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen du trimestre auquel appartient ce mois relatif à l’année précédente.

4. Comment les exigences sont-elles établies?

Il est accrédité par le locataire auprès du bailleur par la présentation des documents suivants:

a) La réduction d’activité est initialement établie par la présentation d’une déclaration responsable dans laquelle, sur la base des informations comptables et des recettes et dépenses, la réduction du chiffre d’affaires mensuel est constatée d’au moins 75 % par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen du même trimestre de l’année précédente. En tout état de cause, lorsque le locateur en a besoin, le locataire devra présenter ses livres comptables au bailleur pour accréditer la réduction de l’activité.
b) La suspension d’activité est établie par certificat délivré par l’Agence d’État de l’administration fiscale ou l’organe compétent de la Communauté autonome, le cas échéant, sur la base de la déclaration de cessation d’activité déclarée par l’intéressé.

5. Conséquences de l’application inappropriée du report temporaire et extraordinaire sur le paiement du revenu.

Les locataires qui ont bénéficié du report temporaire et extraordinaire du paiement du revenu sans satisfaire aux conditions fixées par la règle sont responsables des dommages et intérêts qui ont pu survenir ainsi que de tous les frais engendrés par l’application de ces mesures exceptionnelles, sans préjudice des responsabilités d’un autre ordre auquel le comportement de celles-ci pourrait donner lieu.